Devido à nova lei de bases gerais da política pública de solos, em breve os terrenos classificados nos Planos Directores Municipais como “solo urbanizável”, irão perder a sua capacidade construtiva e assim, consequentemente, sofrerão forte desvalorização.
Tal acontece por força do artigo 10.º da Lei n.º 31/2014 de 30 de maio (nova lei de bases gerais da política pública de solos) e do artigo 199º do Dec. Lei n.º 80/2015 de 14 de maio (novo Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial), que impõem a obrigatoriedade de os terrenos que estejam classificados como “solo urbanizável” no âmbito dos Planos Directores Municipais, serem reclassificados na sua grande maioria como “solo rústico”, onde não será possível qualquer construção.
A entrada em vigor da nova lei, estava prevista para treze de julho de 2020. No entanto foi feita uma proposta ao Governo para adiar a entrada em vigor da mesma, devido aos efeitos da pandemia provocada pela COVID19.
No dia 5 de Novembro foi publicada a Lei n.º 68/2020, que prorrogou esse prazo até final de 13 de julho de 2021.
Existe a obrigação de todos os PDM´s serem adaptados à nova lei de bases gerais da política pública de solos. Sendo que as Câmaras Municipais tiveram prazos sucessivamente adiados para adaptar os seus PDM´s à nova lei, a maioria tem ainda o processo de revisão do PDM em curso, possibilitando desta forma uma pequena janela de oportunidade para os proprietários de terrenos, classificados nos PDM´s de segunda geração como “solo urbanizável”, tomarem diligências no sentido de assegurar o valor dos seus terrenos, evitando a anulação dos direitos de edificabilidade por esta nova lei.
Isto porque, nas Câmaras onde efetivamente já se procedeu à alteração (extinguindo-se a classificação de “solo urbanizável” passando a existir apenas “solos urbanos” ou “solos rústicos”), o “solo urbanizável” foi convertido em “solo rústico” (solo sem possibilidade de edificação).
Para os menos familiarizados com esta terminologia, é importante explicar a diferença entre o “solo urbano” (solo urbano urbanizado, ou seja, já servido de infraestruturas) e o “solo rústico” (solo que precisa de ser previamente urbanizado antes da edificação).
A edificabilidade do novo “solo rústico” (antigo urbanizável) pode, em circunstâncias muito especiais, ser no futuro convertido em “solo urbano” através da utilização de certos instrumentos de planeamento (Planos de Pormenor ou Unidades de Execução), normalmente associados a parcelas geográficas com alguma dimensão e com fins estratégicos muito específicos, em que as Câmaras Municipais terão que apresentar uma justificação muito bem fundamentada junto das CCDR.
Assim, nas Câmaras que ainda não possuem PDM´s de terceira geração (a grande maioria), preventivamente deve-se proceder à instrução de um PIP, que possua, contudo, enquadramento urbanístico por forma a merecer deferimento. A aprovação desse PIP passará a constituir um compromisso, conferindo direitos construtivos à propriedade.
O meu conselho, é que se deverá verificar qual o ponto de situação do respetivo PDM (se já foi alterado ou se está ainda em processo de revisão). Caso esteja ainda em revisão, para evitar a perda de direitos de edificabilidade, o proprietário deverá apresentar para a sua propriedade, com a maior brevidade possível, um Pedido de Informação Prévia de loteamento ou de construção (um PIP), recorrendo aos serviços de um arquiteto qualificado para o efeito.
Artigo de Nuno Campos | Arquitecto e gestor da Traço Alternativo Arquitectos Associados
