Revitalizar o movimento cooperativo de habitação

Categorias: Arquitetura

Revitalizar o movimento cooperativo de habitação | Martim Guimarães da Costa. Arquiteto

1.

Temos assistido com um olhar indiferente ao papel que as Cooperativas de Habitação tiveram no passado. É verdade que, programas como o SAAL (Serviço de Apoio Ambulatório Local), tiveram as suas falhas, mas isso não nos deve impedir de voltar a reequacionar as iniciativas público-comuns enquanto parceiro ativo das políticas públicas que o Estado tem recentemente levado a cabo. Aliás, é tempo hoje de fazer um balanço sobre o que falhou e procurar entender como é, para concretizar o Direito à Habitação, podemos voltar a dinamizar, através de iniciativas público-comuns, o setor privado não especulativo enquanto parceiro ativo das políticas públicas.

Durante a década de 70 e 80, havia a preocupação de resolver, sob ponto de vista habitacional, a máxima “casas sim, barracas não”. Gerou-se, para mitigar estas problemáticas, o programa SAAL, que se constitui numa tríade: o Estado (e por extensão as Câmaras Municipais, que cediam ou adquiriam os terrenos e posteriormente urbanizavam), os moradores (para resolver os problemas dos moradores da zona, que viviam em construções abarracadas e não queriam sair da cidade), e os gabinetes técnicos (que projetavam num processo de participação pública, acompanhavam o processo e fiscalizavam os trabalhos).

Todos, à partida, estavam interessados em resolver os problemas de carências habitacionais. No final, tivemos situações em que houve resolução positiva, sobretudo fora das áreas metropolitanas, e tivemos casos em que as expectativas iniciais não foram cumpridas. Apesar das falhas que podemos assinalar, a verdade é que foi um movimento fundamental para dar dignidade de vida a milhares de famílias.

No entanto, se nunca é fácil construir a custos controlados, mais difícil se torna fazê-lo nos centros das cidades, numa altura que não tínhamos os instrumentos de gestão territorial que temos hoje.

E podemos assinalar diferentes problemas: morosidade processual para constituir a cooperativa e falta de formação dos quadros das direções; interessados que apoiaram no início e depois abandonaram; a construção a baixos custos traduziu-se ao longo do tempo em problemas estruturais; as câmaras municipais, inicialmente parceiras, deixaram de colaborar; o financiamento, realizado pelo Instituto Nacional da Habitação, falhava prazos e era insuficiente; na falta de financiamento para continuar a construir, havia a necessidade de contrair empréstimos, sendo que o Fundo de Fomento emprestava parte do necessário; o valor do terreno e o custo total da obra são hoje impossíveis de quantificar; situações de terrenos urbanizados pelas Câmaras sobre terrenos com vários proprietários; os juros praticados andavam na casa dos 20% (hoje situa-se perto de 0%); situações em que a escala pretendida não estava ajustada à cidade e nem se procurou a articulação urbana com a envolvente; situações em que fizeram o projeto, construíram e depois fecharam, deixando o seu fundamento inicial de lado; por fim, ao contrário da cooperativa agrícola, desde o momento em que a habitação passa para o nome do morador, deixa de haver interesse na cooperativa porque deixam de ter mais valias.

Volvidos 50 anos, temos hoje casos que aguardam a resolução de dívidas, problemas com os proprietários dos terrenos e a necessidade de requalificar o edificado existente.

As cooperativas, por possuírem propriedade coletiva, muitas vezes atingiam um valor patrimonial acima de um milhão de euros, e quando isto acontecia ficavam abrangidas pelo imposto de selo, o que correspondia a 1% do valor patrimonial. O que era algo altamente incomportável e que levou, recentemente, o Governo em sede de Orçamento de Estado a isenta-las.

2.

Resta-nos perguntar: o que aprendemos com o passado?

O primeiro passo é balizar o objetivo a que se presta para que não dê lugar, após terem beneficiado de investimento público, a empresas de construção que contribuam para alimentar o mercado especulativo. Ou a situações que, entre a fase de projeto até quem chegue de facto a morar, a habitação passou por várias pessoas, adulterando a finalidade da mesma – a definição do programa público e os estatutos da cooperativa devem, por isso, restringir a possibilidade de alienação da propriedade da habitação de cada cooperante.

E para que o objetivo seja cumprido, tem que haver uma calendarização com prazos bem definidos. Não se constitui uma cooperativa em dias, ou semanas, demora meses e muitas vezes anos. Tivemos exemplos de cooperativas que demoraram 40 anos a colocar as habitações no mercado de habitação.

E aqui entramos na segunda fase, a identificação dos futuros moradores. Muitas cooperativas deixaram de cumprir o seu papel inicial, quando o primeiro ocupante, que possuía uma condição social precária, foi substituído por alguém que não precisa tanto do apoio do Estado como outras pessoas, muitas vezes já identificadas, o que levou à exclusão de quem de facto precisa; e pior, pela substituição de alguém que o transformou em alojamento local ou utilizou-o para o inserir no mercado especulativo. Então, o esforço inicial de resolver o acesso à habitação em zonas sensíveis da cidade, esfumou-se, para satisfazer a sede de um mercado especulativo.

É urgente que se considerem determinações legais sobre a propriedade para defender o interesse público deste modelo de habitação, se é propriedade plena, se é cooperativa indivisa, estipulando que o cooperante tenha apenas o direito de uso e não tratem a habitação como um bem transacionável no mercado.

O terceiro e último momento, diz respeito às formas de financiamento.

Devido à ausência de um “Banco de Ética” em Portugal, é urgente que o Estado equacione promover:

– uma plataforma para apoiar a formação de quadros diretivos das cooperativas e auxilie na gestão do modelo e preste apoio e acompanhamento técnico;

– um Fundo público para financiar projetos cooperativos que sejam parceiros na construção coletivo do Direito à Habitação, que combatam o efeito especulativo e que sejam parceiros de políticas públicas. Obviamente, para que não se incorra nos erros do passado, devem ser estabelecidos critérios e regras muito específicas e muito claras de acesso a este fundo, para que o princípio cooperativo inicial não seja adulterado. E este Fundo teria a participação do Estado, de investidores, de cooperantes, e dos que, de forma solidária, queiram participar através de uma quota mais baixa (mas que em contrapartida tenham o direito de uso de espaços comuns dessas cooperativas ou outras mais-valias). As habitações construídas resultantes seriam da propriedade da cooperativa (o que impede que se use esses fogos como bens transacionáveis), e os cooperantes apenas teriam o direito de uso.

– parcerias com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para mobilizar o património devoluto do Estado, com as Câmaras Municipais, no sentido de promover através de sistemas perequativos que possibilitem a criação de bolsas de terrenos a atribuição de terrenos municipais, da cedência do direito de superfície e da urbanização da envolvente, e com outras pessoas coletivas de direito privado e de utilidade pública (designadamente Misericórdias, IPSS’s, Núcleos de Residentes, Grupos de Autoconstrução, Associações Académicas, de Estudantes, de Moradores, etc..). Estas parcerias devem ter como contrapartida a possibilidade de as cooperativas integrarem programas públicos de habitação.

3.

Para que o que ensaiámos aqui seja uma realidade, é importante que o Programa Nacional de Habitação, prevista na Lei de Bases da Habitação, equacione as Cooperativas como um parceiro ativo – não cometendo o mesmo erro do Programa Especial de Realojamento (PER), que as excluiu.

Relembrar, ainda, que o bom desenho das cooperativas traduzir-se-á na economicidade construtiva, eficiência energética, na articulação com a envolvente e definição do modo de ocupação do espaço público exterior. Ou seja, que se faça arquitetura e não meramente construção. E, sob ponto de vista programático, o projeto tem que prever espaços destinados a caves, serviços ou comércio, isto é, usos que permitam arrende-los, gerando um rendimento extra.

 

Texto de Martim Guimarães da Costa . Arquiteto 

Martim Guimarães da Costa . Arquiteto . Coordenador Concelhio da JS Ovar. É membro da PlataformaCIDADES. Escreve ocasionalmente para a UrbanisticaTre sobre Políticas de Habitação e Planeamento Urbano.

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