A Savills analisou as principais tendências estabelecidas para determinar a futura atividade global de investimento imobiliário numa série de artigos e entrevistas lançados ontem no âmbito do programa de investigação Impacts.
A consultora imobiliária internacional estudou os vários aspetos críticos em termos sociais, ambientais, demográficos e tecnológicos que o setor imobiliário global enfrenta de um modo mais imediato.
• Os conflitos comerciais entre os EUA e a China vão influenciar as atividades transfronteiriças por muitos anos, independentemente da liderança dos EUA, fortalecendo assim as oportunidades de investimento imobiliário em mercados como a Índia, o Vietname e a Europa continental.
• Segundo a Savills, o setor global de ciências da vida recebeu 2,5 biliões de dólares em investimentos nos cinco anos até 2019; este setor deve crescer na sequência da Covid-19, com potenciais oportunidades em novos mercados, como a Índia, Espanha, Austrália e Áustria.
• As baixas taxas de juros a longo prazo vão garantir que o setor imobiliário continue a ser procurado como uma classe de ativos, com uma discrepância entre as reservas de capital e a baixa disponibilidade de stock de alta qualidade, mantendo a concorrência alta e rendimentos baixos.
Segundo a Savills, embora este ano o atual conflito comercial entre os EUA e a China seja ofuscado pelo impacto da pandemia de Covid-19, já acelerou as mudanças nos padrões comerciais globais.
À medida que a produção chinesa se deslocalizou, libertando grandes extensões de terra para uso comercial e residencial na periferia das grandes cidades, outros países saíram beneficiados.
Entre eles está o Vietname, onde as exportações de produtos para os EUA aumentaram quase 36% em 2019, tornando-o o parceiro comercial dos EUA de mais rápido crescimento no ano passado, assim como a Índia, a Malásia, a Tailândia e a Coreia do Sul, de acordo com a Savills.
Os arrendamentos industriais nos distritos da cidade de Ho Chi Minh, por exemplo, aumentaram 54% até junho de 2019, tornando-se um importante mercado de produção.
A Índia também assistiu a um aumento na ocupação de indústria ligeira, principalmente no setor automóvel, com a Blackstone e Brookfield entre vários investidores que já investiram grandes quantidades de capital no seu mercado imobiliário.
Além da Ásia-Pacífico, a Savills refere que outros países, principalmente a Áustria, Bélgica, França e Holanda, também aumentaram a sua proporção de comércio no ano passado, sinalizando possíveis oportunidades de fortalecimento para investidores imobiliários nesses locais em determinados setores.
A longo prazo, as dificuldades comerciais com os EUA podem acelerar a formação de um bloco regional de comércio livre; uma Parceria Económica Regional Abrangente composta por 16 países do Indo-Pacífico, incluindo a China, a Austrália, o Japão, a Indonésia e a Coreia do Sul, que pode muito bem ser assinada este ano, criando assim a maior área de comércio livre do mundo.
A Savills considera que isso aumentará a riqueza e a estabilidade, elementos cruciais para os investidores imobiliários.
Separadamente no Impacts, a Savills destaca que o setor imobiliário associado ao setor de ciências da vida será uma das metas de crescimento mais rápido para investimentos, já que as empresas do setor parecem prontas para acelerar o crescimento e tornar-se predominantes em mais geografias.
A Savills refere que, embora os 2,5 biliões de dólares em investimentos em capital de risco (um dos principais fatores de crescimento futuro dos negócios em ciências biológicas e, portanto, significando uma maior procura por imóveis) tenham sido focados nos EUA e na China nos últimos cinco anos, os países que tiveram um crescimento particularmente forte em 2019 incluem a Índia (+ 180% aa), Espanha (+ 83% aa), Austrália (+ 79% aa) e Áustria (+ 453% aa *).
Estes países podem não estar no radar dos investidores imobiliários ainda para o setor das ciências da vida, segundo a Savills, mas podem potencialmente oferecer a oportunidade de construir um portfólio de investimentos em torno de clusters de inovação, incluindo uma diversidade de ativos imobiliários, desde incubadoras de startups, instalações de research e desenvolvimento e até a edifícios de escritórios.
Embora os riscos económicos, políticos e cíclicos permaneçam e tenham sido acentuados pela recente pandemia, os investidores continuarão a ter como objetivo o setor imobiliário, com uma discrepância entre as reservas de capital e a baixa disponibilidade de stock de alta qualidade, mantendo a concorrência alta e rendimentos baixos.
A Savills refere que os compradores continuarão a contornar os riscos através da diversificação e dos preços, embora as circunstâncias excecionais de 2020 tenham feito com que muitos se focassem num “voo para a qualidade” para obter ativos de escritórios e logística nas principais cidades do mundo, como Paris, Los Angeles, Nova Iorque, Sydney e Tóquio num futuro imediato.
No entanto, a longo prazo, cidades menores e inovadoras, como Barcelona e Estocolmo, e cidades chinesas em desenvolvimento, como Shenzhen e Xangai, irão tornar-se jogadas defensivas para os principais investidores, assim como oportunidades estruturais em propriedades multifamiliares e imóveis operacionais, uma vez que as tendências demográficas em todo o mundo irão continuar a impulsionar a procura por este tipo de ativos.
De acordo com a Savills, a contínua mudança estrutural no setor de retalho, que começou nos EUA e no Reino Unido, mas que agora se está a mover para alguns mercados continentais da Europa e Ásia-Pacífico, oferece oportunidades para comprar ativos de retalho onde os arrendamentos já foram rebaseados ou onde os preços são tão baixos, que os novos proprietários têm a flexibilidade de os rebasear.
Simon Hope, Global Capital Markets Director da Savills, comenta: “O impacto da pandemia do Covid-19 nas estratégias dos investidores é muito menor do que o papel que está a desempenhar na aceleração de algumas tendências estruturais subjacentes que se têm vindo a desenvolver há anos. Isto inclui a crescente procura de e-commerce, a fragilidade das redes de distribuição global – afetadas hoje pelo encerramento de fábricas, mas cada vez mais pelas alterações climáticas – e o fortalecimento de um novo e importante bloco comercial na Ásia e na Australásia. Os investidores imobiliários precisam de continuar a adaptar-se a essa incerteza. A seleção cuidadosa de ativos, a diversificação e a precificação correta do risco a longo prazo caracterizarão aqueles que obtiverem sucesso. As potenciais oportunidades destacadas pelo Impacts em novas geografias, como a Índia, Vietname, cidades europeias inovadoras e setores em rápido crescimento, como as ciências da vida, são apenas algumas das potenciais jogadas que podem encaixar nesse perfil”.
Paul Tostevin, Savills World Research Director e colíder do programa Impacts, acrescenta: “Em tempos de adversidade, o setor imobiliário é percebido como um porto seguro. Com as taxas de juros em níveis mínimos, ainda resta muito capital a ser alocado, principalmente de investidores institucionais que precisam de procurar no exterior para cumprir as suas alocações. As mudanças estruturais identificadas pelo Impacts trazem oportunidades: capitalizar com a disrupção do e-commerce através do redireccionamento do retalho, oportunidades de avanços científicos e economia do conhecimento através de um setor de ciências da vida em rápido crescimento, e até oportunidades no âmbito de alterações geopolíticas através de alterações geográficas decorrentes da guerra comercial dos EUA / China. Estes são os pontos críticos anteriores ao Covid-19, mas a recente pandemia significa que algumas dessas mudanças no setor imobiliário podem agora ter um impulso extra por trás delas.”
